KÖPA OCH SÄLJA FAST EGENDOM I SPANIEN

1  RÄTTSLIGA ASPEKTER

1.1  Privat avtal

När du bestämmer dig för en bostad är det viktigt att underteckna ett privat avtal. Det vanliga är att den intresserade köparen betalar en reservationsavgift (typiskt 3 000 euro) när avtalet undertecknas. I avtalet definieras betalningsmetod och tidtabell, övertagningsdatum och tidpunkt då lagfarten (Escritura Pública) undertecknas hos Notarius Publicus.

Observera:  När en ny lagfart registreras blir en eventuell tidigare lagfart för bostaden automatiskt ogiltig.

I fråga om begagnade objekt förväntas köparen i regel betala in återstoden av köpeskillingen, teckna under lagfarten och överta egendomen inom cirka två månader. I många fall förväntar sig säljaren att reservationsavgiften är betydande, t.ex. 10 % av avtalat pris. En annan möjlighet är att en mindre reservationsavgift så snart som möjligt kompletteras med en tilläggsbetalning av samma storleksordning.

När det gäller nyproduktion som man köper av ett byggföretag eller deras företrädare, är det vanligt med följande betalningsschema:

–  En månad efter att det privata avtalet har undertecknats ska 30–50 % av köpeskillingen plus motsvarande moms (IVA) överföras till byggföretagets bankkonto i Spanien.

–  Det kan stipuleras en ytterligare delbetalning på 20–25 % av köpeskillingen plus motsvarande moms (IVA) halvvägs mellan första betalningen och överlåtelsen.

–  Återstoden plus återstående moms minus reservationsavgift betalas när bygget står färdigt.

Du kan skydda investeringen genom att kräva att byggföretaget utfärdar bankgaranti för varje delbetalning.

1.2  Notarie (Notarius Publicus)

För att göra egendomsöverföringen lagligen bindande måste både säljaren och köparen (eller befullmäktigade representanter) träffas hos en spansk notarie som har som uppgift att agera som opartiskt vittne och granska att

–  parternas identitet kan bekräftas genom giltiga ID-handlingar,

–  alla uppgifter om egendomen är korrekta,

–  parterna är överens om priset

–  det inte finns skulder eller servitut på egendomen eller, om sådana finns, att parterna är överens om dem.

Egendomens aktuella status vad gäller eventuella hypotek, skulder, embargo eller andra belastningar bekräftas genom intyg från det lokala fastighetsregistret.

Observera:  Notarien godkänner och undertecknar lagfarten bara förutsatt att egendomens status rörande skulder och belastningar har bekräftats genom ett fax från registret på notariens officiella begäran.

När lagfarten har registrerats i fastighetsregistret sänds den tillbaka till notariekontoret där den arkiveras. Köparen får en första kopia av lagfarten, som är en offentlig handling. Processen tar i regel några veckor.

1.3  Företrädare med fullmakt

Om någon av parterna inte kan ställa upp inför den spanska notarien på lagfartsdagen, kan lagfarten undertecknas av en företrädare. En person som skriver under i egenskap av företrädare måste ha en spansk fullmakt (som också utfärdas inför notarie).

1.4  Tolk

Om någon av parterna inte behärskar spanska tillräckligt för att förstå lagfartens innehåll och notariens kommentarer, kräver notarien att det finns en tolk till och från partens modersmål.

1.5  Skatter och avgifter vid egendomsöverföring

De här skatterna och avgifterna tas ut både lokalt och genom staten. Skatterna baserar sig på köpeskillingens belopp och de är följande:

–  Moms (IVA), en statlig skatt, för närvarande 10 % av det värde som deklareras vid lagfart (gäller nya bostäder). Betalas av köparen.

Observera: Momssatsen för affärsfastigheter är för närvarande 21 %.

–  Överföringsavgift och stämpelskatt (ITPAJD), en statlig skatt, antingen 1,5 % av det angivna värdet (nya bostäder) eller 10 % av det deklarerade värdet (gäller begagnade fastigheter). Betalas av köparen.

Observera: Alla autonoma områden använder inte nödvändigtvis samma skattesats.

–  Skatt på värdestegringen av tomtmarken ("Plusvalía"), en lokal skatt, baserad på ökningen av markens värde och tiden som har gått mellan de två lagfarterna. Betalas av säljaren.

Om säljaren är icke-resident, är köparen skyldig att innehålla 3 % av den deklarerade köpeskillingen och inbetala detta belopp till det spanska skatteverket som ett förskott för beskattning av säljarens reavinst. För denna betalning används blankett 211. Säljaren kan begära restitution med blankett 212.

2  LÅN

Du kan finansiera en del av bostadsanskaffningen med ett spanskt lån. Då ska du ha allt klart med banken i god tid innan lagfart. När det gäller ett objekt som kan värderas (begagnat eller färdigställt nybygge) kan förfarandet med låneansokan fås klart på cirka en vecka.

Icke-residenta kan förvänta sig en finansiering på upp till 70 % av värdet (eller upp till 50 % för affärslokaler) med spanskt lån.

3  BESKATTNING AV ICKE-RESIDENTA PERSONER

3.1  Allmänna skyldigheter

Om du äger fast egendom i Spanien men inte har skattestatus som resident, berörs du ändå av statlig inkomstskatt (IRPF) och lokal fastighetsskatt (IBI).

3.1.1  Skatterepresentation

Det är viktigt att se till att alla dina skatter i Spanien betals inom fastställda tidsfrister och på godkänt sätt. Det bästa och enklaste är att anlita en professionell skatterepresentant. Årskostnaden för skatterepresentation uppgår till cirka 150 euro (ca 1300 kronor) per person.

3.1.2  Skattenummer

Alla som äger fast egendom i Spanien måste ha ett skattenummer med tanke på den årliga skattedeklarationen och övriga kontakter med de spanska skattemyndigheterna. För spanska medborgare är skattenumret samma som numret på deras nationella ID-dokument (DNI). Personer som inte är spanska medborgare har i stället s.k. NIE-nummer (Número de Identificación de Extranjeros, ID-nummer för utlänningar) som man anhåller om hos polismyndigheten.

3.1.3  Vem är skyldig att betala skatt?

När ägarna till en fast egendom är ett gift par eller flera individer definieras var och en av dem som en enskild skattebetalare. Det betyder att varje delägare måste lämna in en separat skattedeklaration.

3.2  Individuell inkomstskatt

I fall där en fast egendom används personligen av ägaren eller ägarna och det inte finns några hyresinkomster inträffar skatteskyldigheten för inkomstskatt en gång per år, den 31 december.

3.3  Fastighetsskatt (Impuesto de Bienes Inmuebles, IBI)

Fastighetsskatten betalas in till kommunen en gång per år.Det rör sig typiskt om ca 1000–2000 kr, beroende på den fasta egendomens belägenhet, kvalitet, storlek och ålder.

Som ägare är du skyldig att betala in denna lokala skatt, även om du inte har fått någon faktura. Du är med andra ord skyldig att ta reda på exakt belopp och se till att inbetalningen görs inom den tidsfrist som gäller. Tidpunkten varierar mellan olika kommuner men är i regel kring september–november.

Om betalningen inte erläggs i tid kan straffavgiften gå upp till 20 %. Fortsatt underlåtenhet att betala kan leda till rättsliga förfaranden, och i värsta fall läggs dina tillgångar under embargo och säljs genom offentlig auktion.

Det bästa är att ha en direktdebitering i banken för betalning av den här skatten. När du anlitar en skatterepresentant (se 3.1.1) som håller reda på dina skatter kan du vara lugn över att allt sköts i tid och på rätt sätt.

4  REAVINST VID FÖRSÄLJNING AV EN FASTIGHET

Om du säljer din egendom till ett högre pris än du köpte den för måste du betala skatt på vinsten. Vinsten beräknas genom att dra av originalpriset från nettoförsäljningsvärdet.

4.1  Beskattningsbart belopp

Nettoförsäljningsvärdet bestäms genom att dra av utgifter och skatter från försäljningspriset. Skillnaden mellan nettoförsäljningsvärdet och originalpriset är det belopp du betalar skatt på. Skattesatsen är 21 %.

4.2  Treprocentsregeln

Om säljaren inte är resident, måste köparen hålla inne 3 % av deklarerad köpeskilling och betala in det beloppet till den statliga skattemyndigheten som ett förskott för beskattningen av reavinsten. Se också 1.5.

4.3  Återbetalning av innehållningsöverskott

De tre procent som innehållits kan visa sig vara för mycket. Då har du rätt till återbetalning, men den måste anhållas om med användning av blankett 212 (se 1.5). Skattemyndigheterna gör återbetalningen med en check eller en överföring till det konto som du anger. Kontot måste vara i ditt namn eller det kan finnas en representant vars fullmakt måste bekräftas officiellt inför notarie.

4.4  Provisorisk uppgörelse

Skatteförvaltningen är skyldig att göra en provisorisk uppgörelse inom sex månader från den tidsfrist som gäller för arkiveringsperioden. Om skatteförvaltningen inte har gjort detta inom de sex månaderna måste den återbetala överskottet enligt den uppskattning som du har gjort. Skatteförvaltningen måste också efter de sex månaderna betala ränta på din fordran.

5  SPANSKT TESTAMENTE

Om du har upprättat testamente i ditt eget land är det giltigt också i Spanien. Detta fungerar dock inte utan en hel del besvärligheter, översättningskostnader och andra utgifter. Därför är det alltid bra att upprätta ett allmänt testamente inför spansk notarie rörande allt du äger i Spanien.

Alla spanska testamenten förs in i ett centralregister i Madrid. När ett dödsfall utlöser ett testamente, lämnar centralregistret ut ett intyg över testamentets innehåll och gör vid behov överföringen av tillgångarna till arvingarna.

6  ARVSSKATT

6.1  Acceptans av arv

När ett testamente förrättas måste arvingarna teckna under ett dokument inför notarie där de accepterar att ta emot arvet. Det är ett dokument som förtecknar den avlidnes alla tillgångar i Spanien (fast egendom, bilar, smycken osv.).

6.2  Inbetalning av arvsskatt

Tidsfristen för inbetalning av arvsskatt är sex månader från att acceptansdokumentet undertecknades. Arvingarna betalar skatt på en proportionell grund.

6.3  Beskattningsgrund

Spansk arvsskatt går enligt en progressiv skala från 7,65 % till 34 %. Skattesatsen tillämpas för varje arvinge på den arveandel det gäller, med avdrag för skulder.

6.4  Avdrag

I fråga om arvsskatt gäller vissa avdrag:

–  Nära arvingar (äkta hälft, föräldrar, barn och adopterade barn) över 21 år kan skattefritt ta emot arv upp till 16 000 euro (ca 140 000 kronor).

–  För avlägsnare arvingar finns det inga avdrag.

–  Nära arvingar (äkta hälft, föräldrar, barn och adopterade barn) som är förmånstagare för den avlidnes livsförsäkring får skatteavdrag på 100 % för utbetalda livförsäkringsbelopp.


© 2013 bonavidaspain ● Design: MediaelxRättsligt meddelandeDataskyddKakor