KJØP OG SALG AV BOLIGER I SPANIA

1 JURIDISKE ASPEKTER
1.1 Privat kontrakt

Når du velger å kjøpe en spesiell eiendom, er det viktig å få en privat kontrakt signert. Ved signering av kontrakt, er det vanlig å betale ett depositum på 3000 euro. Kontrakten definerer betalingsmåte, overtagelsestidspunktet, og datoen for signering av skjøte.

Noter: Registreringen av det nye skjøtet ugyldiggjør automatisk det gamle. 

Hvis du kjøper en eiendom som er videresalg, forventes du normalt å betale, signere skjøte, og ta over eiendommen i løpet av maksimalt åtte uker. I mange tilfeller forventer selgeren at depositumet skal være mer betydelig, kanskje så mye som 10 % av prisen som er avtalt. Alternativt kan ett mindre reservasjonsdepositum betales, men det må suppleres med en tilleggsbetaling som nevnt ovenfor så fort som mulig.

Hvis du kjøper en ny bolig fra en byggmester eller en promotør, er følgende betalingsmetode vanlig: 

–        En måned etter signering av den private kontrakten, skal 30 % - 50 % av kjøpesummen pluss moms overføres til byggmesterens bankkonto i Spania.

–        Videre 20 % - 25 % av kjøpesummen pluss moms skal betales halvveis mellom den første betalingen og ferdigstillelse

–        Det som står igjen, pluss resten av moms, minus depositum skal betales ved ferdigstillelse.

For å beskytte investeringen din, kan du be byggherren om å utstede en bankgaranti for hvert av de beløp du har betalt. 

1.2 Notarius

For å legalisere eiendomssalget og kjøpsprosessen, må både selger og kjøper fremtre foran en spansk notarius. Jobben deres er å opptre som ett upartisk vitne ved transaksjonen og sørge for at:

–       Identiteten til hver av partene er bekreftet på grunnlag av gyldige ID-dokumenter.

–        Detaljinformasjonen ved eiendommen er korrekt.

–        Partene er enige om prisen.

–        Det ikke er noen heftelser eller gjeld på eiendommen, eller dersom der er, at partene er enige om dem.

Den nåværende tilstanden på eiendommen med hensyn til mulige boliglån, gjeld, og andre heftelser, blir sertifisert av det lokale eiendomsregisteret. 

Noter: Notarius vil ikke signere skjøte, med mindre  statusen på gjeld og heftelser er avklart ved at en faks blir sendt fra eiendomsregisteret som svar på notariusen sin offisielle forespørsel.

Så snart man er registrert i eiendomsregisteret, blir skjøtet sendt tilbake til notarius sitt kontor, der det blir arkivert. Du mottar en første kopiav dette offentlige dokumentet. Denne prosessen tar normalt noen uker. 

1.3 Fullmakter

Dersom en av partene skulle være forhindret fra å møte opp hos spansk notarius den aktuelle dagen, kan de være representert ved fullmakt. En person som fremstår som en stedfortreder trenger en spansk fullmakt.

1.4 Tolk

Hvis en av partene ikke snakker godt nok spansk til å fullt ut forstå prosedyren, vil notarius be om en tolk for å gi en opplesning av skjøtet i morsmålet til denne parten.


1.5 Kjøpsrelaterte skatter (autonom region: Valencia)

En rekke lokale og statlige skatter pålegges ved eiendomsoverføringen. Disse skattene er basert på prisen på eiendommen. De er:

–        Merverdiavgift. (MVA) For tiden 10 % av verdien som er oppgitt i skjøtet (gjelder bare nye boliger). Pålagt av regjeringen.

Noter: Mva for næringsbygg er på 21 %.

–        Transaksjons- og dokumentavgift (ITPAJD) enten 1,5 % av oppgitt verdi (gjelder bare nye boliger) eller 10 % av oppgitt verdi (gjelder bare videresalg). Pålagt av regjeringen.

Noter: Disse prosentandelene er ikke nødvendigvis de samme i alle autonome regioner.

–        Verdiøkningsskatt ("Plusvalía"), basert på økningen i tomtverdien og tiden som har løpt mellom de to skjøtene. Innkreves av kommunen og må betales av selgeren.

Om selgeren ikke er bosatt i landet (ikke-resident), så er kjøperen pliktig til å holde tilbake 3 % av oppgitt pris og betale dette beløpet til regjeringens skattekontor som forskudd på beskatning av selgerens kapitalgevinster. Regjeringens skjema som skal benyttes til denne betalingen er nummer 210. Dersom selgeren vil be om utbetaling av disse pengene, skal skjema nummer 212 brukes til dette.

2 BOLIGLÅN

Du kan finansiere en del av eiendomskjøpet med ett spansk boliglån. Papirene bør være i orden med banken i god tid før boligen skal betales. Forutsatt at eiendommen er oversiktlig slik den er, kan søknadsprosedyren være ferdig i løpet av bare en uke eller så.
Dersom man ikke er fastboende kan man forvente å få finansiert opp til 70 % av en bolig, eller inntil 50 % av en eiendom som skal brukes til næringsvirksomhet.

3 BESKATNING AV IKKE-BEBOERE

3.1 Generelle forpliktelser

Hvis din status i Spania er ikke-resident og du eier en bolig her, er du ansvarlig for inntektsskatt og eiendomsskatt (lokaltakst).

3.1.1   Regnskap

Det er viktig å sørge for at alle dine skatter i Spania blir betalt innen de rette juridiske periodene, og på en forsvarlig måte. Du anbefales derfor å skaffe en profesjonell regnskapsfører. Den årlige kostnaden for denne tjenesten er som regel 70 - 80 € per person.

3.1.2   Identifikasjonsnummer på regnskap

Enhver person som eier en eiendom i Spania må ha ett regnskapsmessig identifikasjonsnummer for den årlige selvangivelsen og annen korrespondanse med den spanske skatteetaten. På f.eks spanske statsborgere, er dette tallet det samme som nummeret på deres nasjonale identifikasjonsdokument (DNI). Tilsvarende for utlendinger er utlendingers identifikasjonsnummer (NIE), hentet fra generaldirektoratet for politiet. Per 1. januar 2006 må alle utlendinger som eier en eiendom i Spania ha ett NIE-nummer. Uten dette, kan eiendommen ikke registreres hos landsdirektoratet.

3.1.3   Hvem er skattebetaler?

Når en eiendom eies av et ektepar eller av forskjellige individer, blir hver enkelt definert som en selvstendig skattebetaler. Dette betyr at hver medeier må sende inn en egen selvangivelse.

3.2 Individuell intektsskatt

Ved en eiendom som brukes av eieren(e) som en personlig bolig uten leieinntekter, må skatt effektueres en gang i året, den 31. desember.

3.3 Lokal eiendomsskatt

Eiendomsskatten (IBI) forfaller hos byrådet en gang i året. Beløpet er vanligvis i størrelsesorden 100 til 200 euro, avhengig av beliggenhet, kvalitet, størrelse og alder på din bolig.

Som eier, er det din plikt å betale de lokale avgiftene, selv om du ikke har fått noen faktura. Med andre ord, du er selv ansvarlig for å finne ut av det eksakte beløpet som skal betales, og for at betalingen blir utført innenfor den rette perioden. Dette varierer mellom kommunene, men det er vanligvis rundt september-november.

Straff på etterskudd kan være opptil 20 %. Langvarig manglende betaling kan føre til juridiske prosedyrer og i verste fall en heftelse på dine aktiva, og salg av eiendom gjennom en offentlig auksjon.

Det er en god idé å ha stående trekk i banken din for betaling av denne skatten. Å ha en profesjonell regnskapsfører (se 3.1.1) som styrer dette papirarbeidet kan gi deg ekstra trygghet.

4 FORMUEGEVINSTSKATT NÅR DU SELGER EIENDOMMEN DIN

Kapitalgevinster som følge av salg av eiendommer er skattepliktig. Mengden av kapitalgevinsten bestemmes ved å trekke det opprinnelige kjøpets verdi fra din innhentede netto salgsverdi

4.1 Skattepliktig beløp

For å bestemme netto salgsverdi, trekker man utgifter og skatt fra salgsprisen. Forskjellen mellom netto salgsverdi og den opprinnelige kjøpsverdien er det skattepliktige beløpet. Skattesatsen er 21 %.

4.2 3 %-regelen

Hvis du er ikke-resident, så har kjøperen plikt til å holde tilbake 3 % av oppgitt pris og betale dette beløpet til regjeringens skatteverk som forskudd på beskatning av dine kapitalgevinster. Se også 1.5.

4.3 Tilbakebetaling

De 3 % som er betalt kan være overflødig. Du har da rett til refusjon, men det må kreves på skjema nummer 212 (se 1.5). Regjeringens skatteverk vil refundere dette enten ved hjelp av en sjekk eller en overføring til den bankkonto du oppgir. Kontoinnehaveren må være enten deg eller din stedfortreder hvis makt må være offisielt bekreftet foran notarius.

4.4 Midlertidig oppgjør

Skatteetaten har plikt til å gjennomføre en provisorisk løsning innen seks måneder etter fristen som er satt. Skulle de mislykkes i å gjøre dette, må de tilbakebetale det overskytende. Når seks måneder har gått, er skatteetaten ansvarlig for å betale renter på dine utestående krav.

5 SPANSKE TESTAMENTER

Hvis du har fått laget testament i ditt eget land, vil det også gjelde i Spania ved din bortgang. Imidlertid kan det være ganske mange ulemper som forsinkelse, oversettelseskostnader, og andre eventuelle utgifter. Det er derfor en god idé å gå til en spansk notarius og signere ett testament i tillegg, som gjelder eiendommer i Spania.

Alle spanske testamenter er registrert sentralt i Madrid. Ved testatorens død, vil testamentregisteret utstede ett dokument med innholdet i testamentet, og om nødvendig håndtere overføring av eiendelene til arvinger.

6 ARVEAVGIFT

6.1 Arveakseptdokument

Under utføringen av ett testament, må arvingene signere ett arveaksept dokument foran notarius. Dette dokumentet angir den avdødes alle eiendeler i Spania (fast eiendom, biler, smykker, etc.).

6.2 Betaling av arveavgift

Den juridiske perioden for å betale arveavgift er seks måneder fra signering av arveakseptdokumentet. Arvingene betaler sine skatter basert på forholdstall.

6.3 Arveavgiften

Spansk arveavgift går på en progressiv skala fra 7,65 % til 34 %. Andelen er avhengig av hver arvings mottatte gevinst, med fratrekk av eventuell gjeld.

6.4 Reduksjoner

Du bør være oppmerksom på følgende skattelettelser:

–        Nære arvinger (ektefeller, slekt, barn og adopterte barn) over 21 år har skattefritak på opptil 16 000 €.

–        Mer fjerntliggende arvinger har ingen skattefritak i det hele tatt.

–        Nære arvinger (ektefeller, slekt, barn og adopterte barn) som er mottakerne av avdødes livsforsikring kan regne med 100 % skattereduksjon på mottatt livsforsikringsutbetaling.


© 2013 bonavidaspain ● Design: MediaelxRettslig informasjonPersonvernInformasjonskapsler