ASUNNON OSTO JA MYYNTI ESPANJASSA

1  TÄRKEIMMÄT JURIDISET NÄKÖKOHDAT

1.1  Yksityinen kauppakirja

Espanjassa omistusasunnot ovat käytännössä aina kiinteistöjä, oli kyse omakotitalosta tai kerrostalohuoneistosta. Omistus ei koske osakkeita, vaan koko asuntoa ja myös maata, jolle asunto on rakennettu.


Kun olet päättänyt ostaa tietyn asunnon, on tärkeää, että allekirjoitat yksityisen kauppakirjan. Tässä yhteydessä sinun on varauduttava maksamaan käsiraha, yleensä 3000 euroa. Kauppakirjasta tulee käydä ilmi maksuehdot, asunnon luovutuspäivämäärä ja lainhuudatuksen eli julkisen kauppakirjan (escritura públican) allekirjoitusajankohta.

Huomautus: Kun uusi julkinen kauppakirja kirjataan maarekisteriin ja lainhuudatus näin vahvistuu, asunnon mahdollinen edellinen julkinen kauppakirja mitätöityy.

Jos ostat käytetyn asunnon, varaudu maksamaan loput ja allekirjoittamaan julkinen kauppakirja enintään kahdeksan viikon kuluessa. Moni myyjä edellyttää tuntuvamman suuruista käsirahaa, yleensä noin kymmentä prosenttia kauppahinnasta. Käytännöllinen menettely on maksaa ensin vaikkapa 3000 euroa ja korottaa summa pikapuoliin pankkisiirrolla kymmeneen prosenttiin.

Jos ostat uuden asunnon suoraan rakentajalta, seuraava maksutapa on tavallinen:

       Kuukausi yksityisen kauppakirjan allekirjoittamisen jälkeen on maksettava 30 – 50 % arvonlisäverollisesta kauppahinnasta.

       20 – 25 % lisäsuoritus voi tulla kyseeseen 50 %:n vaiheen ja lainhuudatuksen välillä.

–       Loput vähennettynä käsirahalla maksetaan lainhuudatuksen yhteydessä.

Sinun kannattaa suojata investointisi pyytämällä rakentajalta pankkitakuu kaikille suorituksillesi. Moni espanjalainen rakennusliike antaa nykyään pankkitakuun pyytämättä, mutta asia kannattaa varmistaa ennen sopimuksen allekirjoittamista.

1.2  Julkinen notaari

Kiinteistön siirron lainhuudatus on tärkeä vaihe, joka edellyttää myyjän ja ostajan samanaikaista käyntiä julkisen notaarin toimistossa. Tässä tilaisuudessa julkinen notaari:

–        tarkistaa kummankin osapuolen henkilöllisyyden virallisesta henkilötodistuksesta

–        tarkistaa kiinteistön tiedot

–        varmistaa, että osapuolet ovat yksimielisiä kauppahinnasta

–        varmistaa kiinteistön velattomuuden ja rasitteettomuuden maarekisteriotteesta tai sen että osapuolet tietävät mahdolliset rasitteet ja ovat niistä yhtä mieltä.

Huomautus: Notaari on lain mukaan velvoitettu tilaamaan rasitteettomuustodistuksen rekisterinpitäjältä faksitse. Notaari ei allekirjoita julkista kauppakirjaa ennen kuin hän on henkilökohtaisesti lukenut tämän asiakirjan.

Kun julkinen kauppakirja on kirjattu maarekisteriin ja lainhuudatus näin tullut voimaan, julkinen kauppakirja palautetaan julkisen notaarin toimistoon, jossa se arkistoidaan. Saat notaarilta tämän julkisen asiakirjan ensimmäisen kopion (copia primeran) – varaudu useiden viikkojen odotukseen.

1.3  Valtakirjaedustus

Jos jompikumpi osapuoli ei pääse sovittuun julkisen kauppakirjan allekirjoitustilaisuuteen, hän voi lähettää valtuuttamansa henkilön. Mikä tahansa vapaamuotoinen valtakirja ei kelpaa, vaan valtuutetun on esitettävä tietyn kaavan mukainen espanjalainen valtakirja. Muotoseikkojen asiantuntemusta kannattaa tässä kunnioittaa, sillä julkisen notaarin puheille ei ole asiaa puutteellisin eväin.

1.4  Tulkki

Jos jompikumpi osapuoli ei puhu espanjan kieltä riittävän hyvin ymmärtääkseen julkisen kauppakirjan koko sisällön, notaari edellyttää, että hankitaan tulkki, joka lukee kauppakirjan kyseiselle osapuolelle hänen äidinkielellään tai jollakin muulla hänen hallitsemallaan kielellä. Tulkinta suomeksi sisältyy Bonavida Spainin palveluun.

1.5  Asunnon hankintaan liittyvät verot

Asunnon siirtoon liittyy tiettyjä kunnan ja valtion perimiä veroja, joiden perustana on asunnon hinta:

–        Arvonlisävero (IVA), tällä hetkellä 10 % julkiseen kauppakirjaan kirjattavasta arvosta (koskee vain uusia asuntoja). Tämän veron perii Espanjan valtio.
Huomautus: Liikekiinteistöjen alv-kanta on 21 %.

–        Varainsiirto- ja leimavero (ITPAJD), joko 1,5 % ilmoitetusta arvosta (uudet asunnot) tai 10 % ilmoitetusta arvosta (käytetyt asunnot). Myös tämä vero maksetaan Espanjan valtiolle.
Huomautus:
Tämä verokanta ei ole välttämättä sama kaikilla Espanjan autonomisilla alueilla.

–        Maan arvonnousuvero ("Plusvalía"), perustuu kiinteistön verorekisteriin kirjattuun maan arvoon ja siirtojen välillä kuluneeseen aikaan. Veron perii kunta, jossa asunto sijaitsee, ja sen maksuvelvollisuus on myyjällä.

Jos myyjä on ei-residentti, ostaja on velvoitettu pidättämään 3 % julkiseen kauppakirjaan kirjattavasta arvosta ja maksamaan tämän osuuden Espanjan valtiolle myyjän myyntivoiton ennakkoverona. Maksu hoidetaan Espanjan valtion lomakkeella 210 (Modelo 210). Myyjä voi hakea maksun täysimääräistä tai osittaista palauttamista lomakkeella 212.

2  KIINNELAINAT

Voit rahoittaa asunnosta huomattavan osan espanjalaisella kiinnelainalla. Pankin edellyttämät paperit on syytä hoitaa kuntoon hyvissä ajoin ennen sovittua julkisen kauppakirjan allekirjoituspäivää. Jos kyse on arvioitavissa olevasta (käytetystä tai juuri valmistuneesta) asunnosta, kiinnelainan myöntämispäätös syntyy yleensä noin viikossa.

Espanjan pankit myöntävät nykyään ei-residenteille enintään 70 %:n kiinnelainoja. Liikekiinteistöissä maksimi on yleensä 50 %.

3  EI-RESIDENTTIEN VEROTUS

3.1  Yleiset velvoitteet

Jos verotuksellinen asemasi Espanjassa on ei-residentti ja omistat täällä kaupunkikiinteistön, olet velvollinen maksamaan tuloveroa (Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas) ja kunnallista kiinteistöveroa (Impuesto de Bienes Inmuebles).

3.1.1 Veroedustus

On tärkeää varmistaa, että kaikki verosi Espanjassa tulevat maksetuiksi niille määrättyinä ajanjaksoina ja muodollisesti oikein. Tämän vuoksi suosittelemme, että teet ammattimaisen asiainhoitotoimiston kanssa veroedustussopimuksen. Tyypillinen tällaisesta palvelusta perittävä vuosimaksu on noin 70 - 80 € / hlö.

3.1.2 Verotustunnus

Jokaisella Espanjassa asunnon omistavalla henkilöllä on oltava verotustunnus (Número de Identificación Fiscal), jota käytetään vuosittaisissa veroilmoituksissa ja aina muutenkin Espanjan veroviranomaisten kanssa asioitaessa. Espanjan kansalaisten osalta tämä tunnus on sama kuin heidän henkilökorttinsa (Documento Nacional de Identidad, lyhennetään DNI) numero. Ulkomaalaisilla tätä vastaa Ulkomaalaisten tunnistusnumero (Número de Identificación de Extranjeros, lyhennetään NIE), jonka myöntää Espanjan kansallisen poliisin päädirektoraatti.

3.1.3   Kuka on veronmaksaja?

Jos kiinteistön omistajia on useita, esimerkiksi aviopari tai joukko henkilöitä, kukin näistä omistajista katsotaan Espanjassa veronmaksajaksi, jonka on tehtävä erillinen veroilmoitus.

3.2  Yksilön tulovero

Jos omistaja käyttää kiinteistöä henkilökohtaisena asuntonaan eikä saa siitä vuokratuloja, tulovero peritään kerran vuodessa, 31. joulukuuta.

3.3  Kunnallinen kiinteistövero

Kunnallinen kiinteistövero (Impuesto de Bienes Inmuebles, lyhennetään IBI) on maksettava kerran vuodessa. Useimpien kiinteistöjen kohdalla kyse on 100 - 200 euron summasta, ja vaihtelutekijöitä ovat kiinteistön sijainti, laatu, koko ja ikä.

Kiinteistön omistajana olet velvollinen maksamaan kunnallisen kiinteistöveron, vaikka et olisi saanut siitä laskua. Sinun on siis itse selvitettävä veron suuruus ja huolehdittava sen maksamisesta säädettynä veron keräysaikana. Käytäntö vaihtelee hieman kunnittain, mutta yleensä maksuaika on elokuun alusta lokakuun alkuun.

Viivästyskorko voi olla jopa 20 %. Maksun jatkuva laiminlyönti voi johtaa perintään oikeusteitse ja pahimmassa tapauksessa maksuvelvollisen varojen ja omaisuuden takavarikkoon sekä kiinteistön myyntiin julkisella huutokaupalla.

Tämän veron maksu kannattaa järjestää espanjalaisen pankkitilin suoraveloituksella. Myös kohdassa 3.1.1 mainittava veroedustus on käytännöllinen tapa varmistaa asian korrekti hoito.

4          ESPANJALAISEN KIINTEISTÖN MYYNTIVOITON VEROTUS

Kiinteistön edelleen myynnissä syntyvä voitto on verotettavaa tuloa. Voiton suuruus lasketaan vähentämällä alkuperäinen hankintahinta myynnissä saadusta nettohinnasta.

4.1      Verotettava arvo

Voit laskea nettomyyntihinnan vähentämällä aiemmat hankintakulusi ja maksamasi verot sovitusta myyntihinnasta. Verotettava arvo on nettomyyntihinnan ja alkuperäisen hankintahinnan erotus. Verokanta on 21 %.

4.2      Kolmen prosentin sääntö

Jos myyjä on ei-residentti, ostaja on velvoitettu pidättämään 3 % julkisella notaarilla ilmoitettavasta hinnasta ja maksamaan tämän summan Espanjan verohallitukselle myyjän myyntivoiton ennakkoverona. Katso myös kohtaa 1.5.

4.3      Pidätetyn ylimäärän palauttaminen

Pidätetty kolme prosenttia voi olla liikaa. Ennakkoverotettu myyjä voi tällöin hakea palautusta lomakkeella 212 (katso myös kohtaa 1.5). Espanjan veroviranomainen maksaa palautuksen joko pankkisekkinä tai pankkisiirtona halutulle tilille. Pankkitilin on oltava joko myyjän tai hänen notaarin edessä valtuuttamansa henkilön nimissä.

4.4      Tilapäislaskelma

Espanjan verohallitus on velvoitettu tekemään tilapäislaskelman kuuden kuukauden kuluessa verojen maksuajan päättymisestä. Jos verohallitus laiminlyö tämän velvollisuuden, sen on palautettava pidätetty ylimäärä myyjän oman laskelman mukaan. Tämän jälkeen verohallitus on lisäksi velvoitettu maksamaan myyjän saatavalle korkoa.

5          ESPANJALAINEN TESTAMENTTI

Suomessa tehty testamentti pätee myös Espanjassa. Se on kuitenkin esitettävä virallisesti käännettynä, ja asian käsittely tältä pohjalta sekä lisää asianajokuluja että hidastaa perunkirjoitusta. Siksi on suositeltavaa tehdä yleinen espanjalainen testamentti, joka määrittää Espanjassa olevan omaisuuden jakoperusteet. Testamentin voi tehdä julkisella notaarilla esimerkiksi asunnon julkisen kauppakirjan allekirjoittamisen yhteydessä.

Kaikki espanjalaiset testamentit rekisteröidään Madridissa pidettävään keskusrekisteriin. Testamentin tekijän kuoltua rekisteritoimisto antaa todistuksen testamentin sisällöstä ja hoitaa tarvittaessa varojen siirron perijöille.

6          PERINTÖVERO

6.1      Perinnön hyväksymiskirja

Testamentin täytäntöönpanon yhteydessä perijöiden on allekirjoitettava julkisen notaarin edessä perinnön hyväksymiskirja. Tässä asiakirjassa ilmoitetaan kuolleen koko Espanjassa sijaitseva omaisuus (kiinteistöt, autot, korut jne.).

6.2      Perintöveron maksaminen

Perintövero on maksettava kuuden kuukauden kuluessa perinnön hyväksymiskirjan allekirjoittamisesta. Kukin perijä maksaa veron oman osuutensa mukaisessa suhteessa.

6.3      Verokanta

Espanjan perintöverotuksessa käytetään progressiivista veroasteikkoa 7,65 - 34 %. Prosenttilukua sovelletaan kunkin perijän saamaan lisäarvoon, josta on vähennetty vastuudet.

6.4      Vähennykset

Perintöverotuksessa otetaan huomioon seuraavat vähennykset:

–        Yli 21-vuotiailla rintaperilliset (puolisot, vanhemmat, lapset ja ottolapset) ovat vapautettuja verosta 16 000 euroon saakka.

–        Etäisemmillä perillisillä ei ole lainkaan verovapautta.

–        Rintaperillisten (puolisoiden, vanhempien, lasten ja ottolasten), jotka ovat kuolleen henkilön henkivakuutuksen edunsaajia, ei tarvitse maksaa veroa saamistaan henkivakuutussuorituksista.

© 2013 bonavidaspain ● Suunnittelu: MediaelxSivuston käyttöehdotTietosuojaEvästeet